"Сколько это стоит?" - такой вопрос нас сопровождает повсеместно. Неважно, расплачиваемся мы за покупку в киоске или в одном из брендовых бутиков. Когда заемщик приходит в банк за кредитом, он тоже интересуется его стоимостью и в первую очередь узнает процентные ставки.
Размер процентной ставки является одним из самых важных параметров при оформлении ипотеки. Ведь это и есть цена денег, которые вы возьмете у банка. От того, на какой срок, с каким первоначальным взносом и на какую сумму выдается кредит, зависит и величина ставки. Чем меньше процент, тем более выгодными будут условия займа. В свою очередь банки, стараясь привлечь клиентов, предлагают воспользоваться различными типами ставок - фиксированными, плавающими или комбинированными.
Зафиксировать или нет?
В настоящее время самой популярной на рынке ипотеки является фиксированная ставка. Название говорит само за себя: проценты, а значит, и ежемесячные платежи остаются неизменными в течение всего срока действия кредита. Правда, в отличие от вторичного рынка жилья при покупке квартиры в новостройке фиксированная ставка все же меняется. На этапе строительства заемщики берут ипотеку под более высокий процент, компенсируя банку повышенные риски, связанные не только с возможностью недостроя, но и с особым статусом первичного жилья. В натуре оно вроде бы уже проглядывается - есть стены и даже потолок, но по документам еще не существует. Когда дом построен и права собственности на квартиру зарегистрированы, ставка снижается, как правило, на 1-2%.
Наоборот, как указывает начальник отдела кредитования службы розничного кредитования КБ "МИА" Антон Шубин, в условиях неустойчивой экономической ситуации российские потребители отдают предпочтение кредиту с фиксированной ставкой: "Данный выбор обусловлен возможностью точно рассчитать ежемесячный платеж на весь срок действия кредита, а для заемщика - распланировать свои расходы в течение длительного периода времени".
По словам Антона Павлова, начальника управления по работе с сегментом; розницы "Абсолют Банка", на текущий момент более 90% ипотечных кредитов оформляют по фиксированным ставкам. Впрочем, доля плавающих и комбинированных ставок постепенно растет. По данным аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ипотечные кредиты с комбинированной ставкой в суммарной выдаче на российском рынке составляют 10-15%. В ГК "ПИК" отмечают, что из всех банков, с которыми они ведут работу, лишь два предлагают комбинированную (переменную) ставку.
Отчего так происходит, заинтересованы ли в этом сами банки?
"Принцип переменной ставки предполагает реакцию на изменения в экономике - как позитивные, так и негативные, - разъясняют в аналитическом центре АИЖК. Ипотечный кредите переменной ставкой относится к сложным кредитным продуктам, поэтому он востребован наиболее грамотными в финансовом отношении заемщиками, рассчитывающими на досрочное погашение, а также теми, кто склонен к риску. Последние, к сожалению, далеко не всегда реально оценивают ситуацию". Однако перспектива у таких кредитов есть, поскольку, как отмечают в АИЖК, в основе переменной ставки лежит более правильный подход сточки зрения ценообразования долгосрочных кредитов.
Все о переменах в ипотеке
Плавающая процентная ставка включает в себя некую постоянную величину (около 4-6%) и переменный межбанковский индекс: LIBOR, EURIBOR для валюты и MosPrime для рублевых кредитов. Андрей Владыкин рассказывает, что по условиям кредитного договора межбанковский индекс изменяется с определенной периодичностью, чаще всего каждые шесть месяцев. В КБ "МИА" приводят следующий пример. Если базовая часть ставки находится на уровне 5%, a MosPrime на дату предоставления кредита составляет 4,5%, то итоговая ставка на первые шесть месяцев будет равна 9,5%. А вот по истечении этого периода рост величины MosPrime, например, до 7% приведет к тому, что в течение следующих шести месяцев будет действовать ставка в размере 12%.
Изменение индексов, к которым привязана ставка, является главным риском таких программ. Антон Павлов напоминает, что во время острой фазы кризиса в 2008 г. уровень индикатора MosPrime за короткое время вырос с 5 до практически 30%.
Андрей Владыкин указывает на то, что брать кредит под плавающую ставку на длительный срок довольно рискованно, потому что невозможно предугадать состояние экономики в будущем. "Плавающая ставка может быть интересна заемщикам, имеющим возможность погасить кредит досрочно (за три - пять лет) или готовым предвидеть и отслеживать изменения на финансовом рынке", - отмечает эксперт. Людям, не причисляющим себя к любителям разгадывать экономические задачки, лучше выбрать фиксированные проценты. В особенности, как отмечает начальник отдела развития клиентских программ и ипотеки ГК "ПИК" Елена Кураткина, это касается программ, не позволяющих переходить по желанию клиента на фиксированную процентную ставку с плавающей и обратно. "В противном случае при повышении значения ставок рефинансирования ЦБ РФ, MosPrime, LIBOR процент по конкретному ипотечному кредиту может оказаться значительно выше рынка", - заключает Е.Кураткина.
Комбинированная ставка отличается от плавающей тем, что заемщик вправе зафиксировать ставку на определенный период времени. Согласно данным КБ "МИА", срок фиксации варьируется от одного года до пяти - десяти лет, а то и более. Самым распространенным является период один - пять лет. В течение оставшегося срока кредитования используется плавающая процентная ставка. Андрей Владыкин приводит пример: "Для расчетов возьмем кредит на сумму 2 млн руб., выданный на 15 лет. Исходя из доступных предложений банка устанавливаем порог фиксации ставки на три года. Это означает, что в первые три года выплат по кредиту ставка меняться не будет, а далее ее величина составит: маржа банка + текущее значение MosPrime". В КБ "МИА" уточняют, что в зависимости от срока фиксации первоначально действующей ставки устанавливается ее размер: чем больше срок, тем больше ставка.
А что у других?
Если у нас наибольшую долю рынка составляют продукты с фиксированной ставкой, то в других странах, например, таких как США, ситуация обратная. В Соединенных Штатах, по оценке А. Павлова, ипотечные кредиты с плавающей ставкой занимают более 70% от общего объема сделок. Благоприятная экономическая ситуация обуславливает популярность таких займов. В АИЖК отмечают, что в странах с развитым ипотечным рынком доминируют продукты с переменной ставкой. В Дании их доля равна 71,9%, в Великобритании - 69,2%. Кстати, в Польше все ипотечные продукты выдаются с переменной ставкой. У нас же, по данным мониторинга АИЖК, из 67 основных участников ипотечного рынка 18 банков (в том числе три банка из Т0П-10 наиболее активных игроков рынка ипотеки) предлагают продукты с переменной ставкой в рублях, и четыре банка - в валюте.
В заключение
Кредиты с переменной ставкой в России применяются нечасто. Соотечественники не так уверены в завтрашнем дне, как граждане других стран, чтобы пуститься в свободное плавание. Если люди и планируют такие кредиты, то, как правило, при возможности хотят выплатить их досрочно. До перелома этой тенденции еще далеко, хотя эксперты и отмечают рост кредитов, выданных с переменной ставкой. Многим заемщикам пока как-то спокойнее, если их кредит не будет зависеть от колебаний процентных ставок... Пусть даже переплатить придется больше.
Текст: Мария Елова
Ссылка на журнал: http://pressa-online.com/IssueF.aspx?n=80502#1